Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доход с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную следующих условий;

Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентации на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*СМ, где (3.2)

Площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД)

Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3.3)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР. (3.4)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Таблица 8 - Расчет ставки капитализации для улучшения

Полезно знать >>>

Организация производства условного нефтехимического предприятия
Курсовая работ решает задачу закрепления, углубления и практического применения знаний, полученных при изучении курса «Экономика и управление производством». Курсовая работа включает задания по вариантам на технико-экономические расчеты важнейших показателей плана нефтехимического предприятия, состоящего из шести производств: пиролиз, этанол, фенол-ацетон, альфа-мет...

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и усыновленной арендной ставки и рассчитывается по формуле

ПВД = S · Са,(3.2)

гдеS – площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

Са – арендная ставка за 1 м 2 .

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения

заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

Контрактными (определяемыми договором об аренде);

Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, рас­поряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договоры делятся на три большие группы:

С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.(3.3)

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к по­тенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, оп­ределяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дн ´ Тс) / Nа,(3.4)

гдеДн – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договоры;

Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

Общеэкономической ситуации;

Перспектив развития региона;

Стадии цикла рынка недвижимости;

Соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки:

К загрузки = 1 – Кнд.(3.5)

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе).

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода.

При потерях от недоиспользования и сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, например арендаторов (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и которые не включаются в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.(3.6)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

Условно-постоянные;

Условно-переменные, или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

Налог на имущество;

Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

Расходы по обеспечению безопасности;

Расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

Экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

Обслуживание кредита, которое является расходом по финансированию, а не операционным расходом, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

Подоходный налог, также не являющийся операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

Дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

Предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов, как денежные поступления до уплаты налогов .

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, дос...

Осуществление прогноза денежных потоков

Существует два источника дохода от владения имуществом:

• - арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
• - часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

В соответствии с допущением принятым в настоящем отчёте в качестве денежного потока за первый и последующие прогнозные годы используется доходность, основанная на средневзвешенных рыночных данных по ставкам аренды на аналогичные объекты недвижимости.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Как правило, последовательность расчёта чистого операционного дохода имеет следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств:

Определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимального дохода, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Расчет ПВД производится по формуле (9)

(9) ПВД = А * S,

А - ставка арендной платы (годовая); S - площадь, сдаваемая в аренду.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива); Минус: потери от неплатежей;

Плюс: дополнительные доходы.

Определение действительного валового (эффективного) дохода - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Минус операционные расходы:

• - текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости;
• - постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);
• - переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы);
• - расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для "стабилизации" крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

Определение чистого операционного дохода

Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

• - потенциальный валовой доход;
• - действительный валовой доход;
• - действительная прибыль или прибыль до налогообложения;
• - чистая или нераспределенная прибыль;
• - чистый доход.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

• - постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта;
• - переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы;
• - расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль - действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход - чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск

r = Yб + в (Yр - Yб) + Yнл,

Yб - "безрисковая" ставка.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), ставка дохода по которым характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практическиисключается).Определение средней доходности по рынку ГКО-ОФЗ и безрисковой ставки.

Источник: "Бюллетень фондового рынка ЦБ РФ" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Таким образом, учитывая длительность прогнозного периода, оценщик определил безрисковую ставку на уровне доходности которая по состоянию на дату оценки составила 11,92%;

в- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент в определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 2.8

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
Риски, связанные с политическими решениями
Риски, связанные с региональными особенностями
Риски, связанные с влиянием окружающей среды
Риски, связанные с маркетингом
Риски, связанные с инвестициями в определенный тип объектов
Риски, связанные со временем реализации объекта
Риски, связанные с недозагрузкой
Риски связанные с возможной конкуренцией
Риски, связанные с финансированием
Риски, связанные с управленческим учетом
Итого по фактору
Сумма взвешенных итогов
Количество рисков
Средневзвешенное значение коэффициента b

Yр - среднерыночная ставка дохода - установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).

В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % источник http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) Соответственно Yр = 8,25%;

(Yр - Yб) - рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.

Yнл - надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле (10):

(10) Yнл= Yб *Tэксп/12

Tэксп - срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12 - количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов ставка прибыли предпринимателя на дату оценки составляет

Таблица 2.10

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости объекта (актива)

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой капитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени.

Прогнозный период принят оценщиком 3 года. Срок экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости составляет 83 лет. Таким образом, за 3 года стоимость объекта снизится на 3,0% (-0,030 - величина отрицательная, т.к. данный показатель отражает не долгосрочные темпы роста, а долгосрочные темпы снижения стоимости объекта оценки). Долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости с учётом инфляционной составляющей в постпрогнозном периоде могут быть приняты в среднем на уровне 12%.

Расчет ставки капитализации выполняется по формуле (11):

(11) Ro = r - Д* SFF(n; r),

Ro - общая ставка капитализации;

Д- изменение стоимости объекта; n - срок владения объектом;

r - ставка дисконтирования;

SFF - фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

SFF = i/((1+i)t-1)

Таким образом, компенсирующая поправка равна

Д* SFF(n; r)

Член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Расчет ставки капитализации приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.12

	Наименование показателя	Размерность	Показатель
	Величина прогнозного периода
	Снижение стоимости актива в течение прогнозного периода
	Среднерыночные темпы роста (снижения) стоимости недвижимого имущества в прогнозном периоде
	Значение изменения стоимости недвижимого имущества
	Норма отдачи, учитывающая доход на всю сумму инвестиций (Ставка дисконтирования)
	Значение рекапитализационной составляющей
	Итоговое значение рекапитализационной составляющей
	Ставка капитализации

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, с учетом действующего договора аренды, в первый прогнозный период и эксплуатации объекта оценки собственником, по прямому назначению, во второй и третий прогнозные периоды представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.13

	Параметр		Значение	Примечания
	Потенциальный валовый доход (ПВД) без НДС			Расчётное значение
	Темпы роста арендной платы в год в прогнозном периоде			В связи с отсутствием достоверного прогноза принято среднегодовое значения ставки рефинансирования
	Процент экономического недоиспользования объекта в первый год прогнозного периода			Справочник оценщика недвижимости "Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2012 г., стр. 86
	Процент экономического недоиспользования объекта в последующие годы прогнозного периода			Прогнозная величина
	Инвестиционные затраты на ремонт объекта (отчисления)			Расчётное значение (доходный подход настоящего отчёта). Норма возврата первоначального капитала.
	Амортизационные отчисления
	Параметр		Значение	Примечания
(от стоимости замещения имущества)
	Коммунальные платежи за первый год в прогнозном периоде			Оплачивает арендатор
	Затраты на персонал, обслуживающий арендаторов			Нет достоверного прогноза
	Налог на земельный участок			расчетное значение
	Балансовая стоимость объекта оценки			Справка заказчика
	Остаточная балансовая стоимость объекта оценки			Справка заказчика
	Налог на имущество (от остаточной балансовой стоимости)			Ставка налога
	Налог на прибыль			Федеральный закон №95 - ФЗ от 29.07.04, п. 1, ст. 284, ч.2 НК РФ от 05.08.00 № 117 ФЗ
	Величина прогнозного периода			Прогнозная величина
	Темпы роста коммунальных платежей в течение прогнозного периода			http://25signals.ru/reference/statistika-urovnya- inflyacii/
	Темпы роста прочих статей операционных расходов в течение прогнозного периода			Нет достоверного прогноза
	Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период			Прогнозная величина
	Ставка дисконтирования			Расчётное значение
	Ставка капитализации		Расчётное значение

Расчет стоимости объекта оценки приведен в нижеследующей таблице 7.1.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

	Наименование статей				Постпрогнозный период
прогнозный год	прогнозный год	прогнозный год
	Потенциальный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ПВД)
	Поправка на экономическое недоиспользование объекта
	Действительный валовой доход от сдачи в аренду объекта (ДВД)
	Инвестиционные затраты на ремонт объекта
	Амортизационные отчисления (от остаточной балансовой стоимости или стоимости замещения имущества)
	Коммунальные платежи за объект
	Затраты на содержание персонала
	Плата за землю (налог)
	Налог на имущество
	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.
	Ставка капитализации
	Стоимость объекта в постпрогнозный период (цена перепродажи)
	Ставка дисконтирования
	Фактор текущей стоимости (в предположении образования денежного потока в середине года для прогнозного периода и в начале года -для постпрогнозного)
	Текущая стоимость денежного потока
	Стоимость объекта оценки по доходности с учетом НДС, руб.

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

• ? возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• ? тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
• ? способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
• ? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость объекта оценки предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта оценки.

После проведения причинно-следственного анализа результатов расчётов рыночной стоимости были сделаны следующие выводы.

Доходный подход - метод дисконтирования денежных потоков представляется в данном случае недостаточно отражающим рыночную ситуацию. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,2

Сравнительный подход наиболее отражает ценовую ситуацию и конъюнктуру рынка - вес 0,8.

Затратный подход в данном случае представляется недостаточно надежным, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице 7.2.

Таблица 2.15

Результатов рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС.

Чистый операционный доход – англ. Net Operating Income , рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.

Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL ) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.

Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.

Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К ндз) * (1-К ар), где

К ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.

РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР, где

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество

Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С налог на имущество = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С налог на землю = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На управление;

Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С тек рем = S * С = 940 м 2 * 250 руб.= 235 000 руб., где

С тек рем - стоимость текущего ремонта

S - площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м 2 в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С упр об = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.

Резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С замещения = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. -восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД - ОР = 7 747 062,14 руб. - 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.